LOCAZIONE – Trasferimento della cosa locata (alienazione) – Acquisto del bene locato successivamente alla scadenza della locazione – Rilascio dell’immobile dopo la compravendita – Danni da deterioramento – Diritto dell’acquirente al risarcimento = Cass. civ. Sez. III°, 09/04/2015, n. 7099 = La Sezione 3° della Suprema Corte di cassazione ha disposto che “L’acquirente della cosa locata, quand’anche la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione, subentra nelle azioni che spettano all’originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicché, in caso di rilascio dell’immobile successivo alla compravendita, può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento (Cassa con rinvio, Ancona, 02/05/2011)”

 

TESTO INTEGRALE: Cassazione Civile Sez. III°, Sentenza n. 7099 del 09/04/2015

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. RUSSO Libertino Alberto – Presidente – Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere – Dott. SESTINI Danilo – rel. Consigliere – Dott. LANZILLO Raffaella – Consigliere – Dott. D’AMICO Paolo – Consigliere – ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 22849/2011 proposto da:

N.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell’avvocato D M, che lo rappresenta e difende giusta procura speciale a margine del ricorso;

– ricorrente –

contro

I.A. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, presso lo studio dell’avvocato R M C, che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato D B giusta procura speciale a margine del controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 69/2011 della CORTE D’APPELLO di ANCONA, depositata il 02/05/2011, R.G.N. 923/2010;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 13/01/2015 dal Consigliere Dott. D S;

udito l’Avvocato D P per delega;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PP, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

N.G. agì ex art. 1590 c.c., per il risarcimento dei danni riscontrati in un immobile – già locato ad I.A. – di cui era divenuto proprietario con atto dell’ottobre 2007 e che era stato rilasciato il 30.10.2008.

Il Tribunale di Ancona rigettò la domanda ritenendola inammissibile per difetto di legittimazione attiva del ricorrente: rilevò che il N. non aveva assunto la posizione di locatore, poichè aveva acquistato l’immobile quando il rapporto di locazione era già scaduto (e la I. deteneva il bene sine titulo), e considerò inammissibile – in quanto integrava una domanda nuova – la tardiva allegazione dell’avvenuta cessione del credito da parte dell’alienante (già locatore).

La sentenza è stata confermata in sede di gravame.

Ricorre il N. affidandosi a due motivi; resiste l’intimata a mezzo di controricorso.

Motivi della decisione

1.- Rilevato che il N. aveva acquistato l’immobile quando il contratto era già scaduto, la Corte di Appello ha affermato che l’art. 1602 c.c. “fissa al momento dell’acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione” ed “esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 … del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo”, da ciò traendo la conseguenza che, “essendo stato acquistato l’immobile in questione a locazione scaduta, il negozio traslativo della proprietà non può determinare una successione in tale rapporto non più in essere, … ciò ostando, di conseguenza, al riconoscimento della legittimazione ad causarti da parte dell’acquirente”; ha inoltre ritenuto che il primo giudice avesse correttamente individuato una inammissibile mutatio della domanda per il fatto che era stata “formulata la richiesta risarcitoria dapprima in virtù dell’asserita titolarità di un diritto di credito ex art. 1599 c.c., per effetto del subingresso dell’acquirente nei diritti derivanti dalla locazione e, successivamente, in virtù di una cessione di credito contrattualmente prevista”.

2.- Col primo motivo (che deduce “violazione e falsa applicazione degli artt. 1599, 1602, 1590 e 1591 c.c. e dell’art. 111 c.p.c.”), il ricorrente censura la sentenza per avere escluso che egli fosse legittimato a proporre l’azione di risarcimento danni: assume che la circostanza che il contratto fosse scaduto de iure al momento dell’acquisto non comportava che l’acquirente non potesse agire per il risarcimento dei danni che erano risultati esistenti al (successivo) momento del rilascio, atteso che, lungi dal costituire una situazione ormai esaurita, “il diritto al risarcimento dei danni di cui all’art. 1590 c.c., nasce al momento della riconsegna dell’immobile locato”, in conseguenza della “violazione dell’obbligo di restituzione del bene … nello stato in cui è stato consegnato”.

2.1. Il motivo è fondato.

La giurisprudenza di questa Corte è consolidata nell’escludere che l’acquirente di un immobile locato possa far valere – in difetto di una cessione del credito – pretese relative a situazioni ormai esaurite al momento della vendita (cfr., ex multis, Cass. n. 11895/2008 e Cass. 8329/2001), ma è altrettanto ferma nell’affermare che l’acquirente “conserva pur tuttavia azione da tale momento nei confronti del conduttore per gli adempimenti cui lo stesso è attualmente tenuto” e “può reclamare i danni conseguenti al deterioramento della cosa locata esistente al momento della compravendita del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa locata” (Cass. n. 4912/2003; cfr. anche Cass. n. 19442/2008).

Non rileva, poi, la circostanza che il rapporto fosse scaduto al momento dell’acquisto da parte del N. poichè, anche in questo caso, l’acquirente subentra nelle azioni che sarebbero spettate all’originario locatore, potendo dunque agire sia per il rilascio che per il risarcimento dei danni ex art. 1590 c.c. o ex art. 1591 c.c. (cfr. Cass. n. 12883/12: “l’acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario “ex lege” del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando nè che la morosità fosse maturata prima della vendita dell’immobile, nè che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine”).

Nè orienta in senso contrario il diverso principio espresso da Cass. n. 14738/2005 proprio in relazione ad un credito risarcitorio ex art. 1590 c.c. (“l’alienazione a titolo oneroso o gratuito di un bene non determina automaticamente, al di fuori di un fenomeno di cessione del credito, il trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante originata da un contratto di locazione già cessato all’atto dell’alienazione, non potendo trovare applicazione le norme degli artt. 1599 e 1602 c.c.”) giacchè lo stesso risulta affermato con riferimento ad un’ipotesi in cui il rilascio (e, quindi, la violazione dell’obbligo di riconsegnare l’immobile nelle condizioni originarie, salva la normale usura) era avvenuto mesi prima del trasferimento del bene e non vi era stata pertanto alcuna effettiva successione dell’acquirente nella posizione di locatore.

3.- Risulta conseguentemente assorbito il secondo motivo (“violazione degli artt. 183, 345, 414, 420, 434 e 447 bis c.p.c., artt. 1590 e 1602 c.c.”), con cui il ricorrente si duole che sia stata ritenuta integrata una mutatio libelli nella prospettazione di una cessione del credito da parte del venditore e assume che tale allegazione non aveva modificato i termini della pretesa, in quanto – fermi restando la causa petendi e il petitum originario – il ricorrente aveva fatto riferimento alla cessione – risultante da un documento costituente parte integrante dell’atto di compravendita e già prodotto in atti – soltanto per chiarire la propria posizione a seguito dell’eccezione di carenza di legittimazione attiva sollevata dalla controparte).

4.- Cassata la sentenza in relazione al motivo accolto, deve disporsi il rinvio della causa alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione, che si atterrà ai principi di diritto richiamati al punto 2.1. e che provvederà anche in ordine alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie il primo motivo, dichiarando assorbito il secondo;

cassa in relazione e rinvia, anche per le spese, alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione.

Così deciso in Roma, il 13 gennaio 2015.

Depositato in Cancelleria il 9 aprile 2015

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI: “In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, ai sensi dell’art. 1599 cod. civ., il subentro – nella posizione del locatore – dell’acquirente all’alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall’art. 111 cod. proc. civ., fermo restando, sul piano sostanziale, che, in forza dell’art. 1602 cod. civ., la successione ex art. 1599 cod. civ. non ha effetto retroattivo poiché il sub ingresso dell’acquirente nei diritti ed obblighi derivanti dal contratto di locazione avviene nel momento dell’acquisto del bene locato. Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato è terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. (Rigetta, App. Ancona, 10/07/2010)” Cass. civ. Sez. III, 14/08/2014, n. 17986; “L’acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario “ex lege” del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell’immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine. (Rigetta, App. Roma, 28/10/2009)” Cass. civ. Sez. III, 24/07/2012, n. 12883; “A norma dell’art. 1602 cod. civ., l’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita. (Nella specie, la S.C., enunciando l’anzidetto principio, ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che l’immobile, già requisito dalla P.A. dal precedente titolare per essere adibito a sede ospedaliera, era stato acquistato nelle degradate condizioni in cui si trovava ed il prezzo dello stesso era stato fissato e pagato in relazione a dette condizioni, sicché doveva escludersi che all’acquirente si fosse trasferito il diritto al risarcimento del danno per il deterioramento predetto). (Rigetta, App. Napoli, 16 Gennaio 2004)” Cass. civ. Sez. III Sent., 15/07/2008, n. 19442

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