LOCAZIONE – Legge 27 luglio 1978 n. 392 – Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione – Durata – Manifestazione di volontà del conduttore di escludere il rinnovo automatico del contratto – Preclusione all’esercizio del diritto recesso per gravi motivi = Cass. Civ. Sez. III, 07/04/2015, n. 6895 = La 3° sezione della Corte di Cassazione ha sancito che “In materia di locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, la circostanza che il conduttore abbia manifestato – prima della scadenza del contratto – la volontà di escluderne il rinnovo automatico non priva lo stesso di validità o efficacia, non impedendo, così, al medesimo conduttore di avvalersi del diritto di recedere dal contratto, allorché sopravvengano – sempre prima della scadenza contrattuale – i giusti motivi di cui all’art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, integrando gli stessi un vizio del sinallagma contrattuale al quale il locatario può reagire proprio in forza di tale norma. (Rigetta, App. Roma, 27/02/2013)”.

 

TESTO INTEGRALE: Cassazione Civile Sez. III°, Sentenza n. 6895 del 07-04-2015

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. TRAVAGLINO Giacomo – Presidente – Dott. SESTINI Danilo – Consigliere – Dott. STALLA Giacomo Maria – Consigliere – Dott. SCRIMA Antonietta – Consigliere – Dott. ROSSETTI Marco – rel. Consigliere – ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 23107/2013 proposto da:

Lo. SRL (OMISSIS), in persona del legale rappresentante pro tempore, Dott. F.V., elettivamente domiciliata in ROMA, presso lo studio dell’avvocato C E, che la rappresenta e difende unitamente agli avvocati N I giusta procura in al ricorso;

– ricorrente –

contro

AGENZIA D E in persona del Direttore pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA, , presso l’AVVOCATURA Generale dello Stato, che la rappresenta e difende per legge;

– controricorrente –

e contro

AGENZIA D E;

– intimata –

avverso la sentenza n. 365/2013 della CORTE D’APPELLO di ROMA, depositata il 27/02/2013 R.G.N. 4651/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/12/2014 dal Consigliere Dott. M R;

udito l’Avvocato E C;

udito l’Avvocato A I;

udito l’Avvocato F F;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. F M, che ha concluso per il rigetto del ricorso.

Svolgimento del processo

1.- Nel 2009 la società L S s.r.l. (d’ora innanzi, per brevità, “la Lo”) chiese ed ottenne dal Presidente del Tribunale di Roma un decreto ingiuntivo nei confronti della Agenzia d E (d’ora innanzi, per brevità, “l’Agenzia”).

A fondamento del ricorso la Lo dedusse che:

– nel 2002 la Fi s.p.a. aveva concesso in locazione alla Agenzia l’immobile sito in (OMISSIS), lotto D-C, per il canone annuo di circa 2,3 miliardi di lire;

– a seguito della vendita dell’immobile dalla F alla I I s.r.l., e quindi della fusione per incorporazione della Iniziative Immobiliari s.r.l. nella Lo , tale ultima società aveva acquisito la qualità di locatrice;

– l’Agenzia si era resa inadempiente all’obbligo di pagare il canone di locazione relativo al periodo 28 dicembre 2008 – 27 gennaio 2009, pari a Euro 250.970,63.

2.- L’Agenzia (formalmente dichiarando di agire tramite sia la Direzione Centrale, sia la Direzione Regionale per il Lazio) propose tempestiva opposizione al decreto, eccependo (per quanto in questa sede ancora rileva) che:

– nel corso del 2006 due diversi provvedimenti normativi (il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 22, comma 2, e la L. 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 507) avevano imposto rilevanti tagli alle risorse finanziarie a disposizione delle pubbliche amministrazioni, e costretto di conseguenza queste ultime alla contrazione delle spese;

– in attuazione di tali norme, l’Agenzia si era vista costretta a ridurre il numero degli immobili condotti in locazione;

– l’emanazione delle suddette leggi di spesa, rendendo non più sostenibile l’onere del pagamento del canone, costituiva un “grave motivo” che, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, legittimava il recesso del conduttore;

– avvalendosi, dunque, della facoltà concessale dalla norma appena ricordata, l’Agenzia aveva manifestato la volontà di recedere dal contratto per gravi motivi, con raccomandata ricevuta dalla Logistica il 2.4.2007;

– il contratto di locazione si era dunque sciolto per recesso del conduttore alla data del 3.10.2007, e la Logistica non aveva titolo per pretendere il pagamento del canone relativo a gennaio 2009.

3.- La Lo si costituì negando che nella specie fossero sussistenti i “gravi motivi” che potessero giustificare il recesso del conduttore ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27. In ogni caso, soggiunse che la riconsegna dell’immobile era stata offerta dalla Agenzia delle Entrate in modo irrituale, e che la conduttrice aveva continuato a detenere l’immobile per tutto il tempo necessario all’esecuzione dei lavori di ripristino del fabbricato nello stato anteriore alla locazione, sicchè era comunque tenuta al pagamento del canone.

4.- Con sentenza 10.2.2011 n. 3854 il Tribunale di Roma rigettò l’opposizione.

5.- La sentenza venne appellata dalla Agenzia delle Entrate.

La Corte d’appello di Roma con sentenza 27.2.2013 n. 365 accolse il gravame. A fondamento della propria decisione la Corte d’appello osservò tra l’altro che:

(a) il D.L. n. 223 del 2006, e, soprattutto, la legge finanziaria 2006 (L. n. 296 del 2006), introducendo severi tagli di spesa per le amministrazioni statali, costituivano un “grave motivo” oggettivo che giustificava il recesso dell’Agenzia, in quanto sopravvenuto al contratto ed indipendente dalla volontà del conduttore;

(b) l’Agenzia aveva pertanto legittimamente esercitato il diritto di recesso dal contratto, ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, con effetto dal 3.10.2007;

(c) l’obbligo dell’Agenzia di pagamento del canone era cessato il 16.10.2007, data in cui la conduttrice aveva offerto alla Logistica (sia pur in modo non solenne) la riconsegna dell’immobile.

6.- La sentenza d’appello è stata impugnata per cassazione dalla Logistica sulla base di sei motivi illustrati da memoria.

Ha resistito con controricorso l’Agenzia, e proposto ricorso incidentale condizionato.

Motivi della decisione

1.- Il primo motivo di ricorso.

1.1. Col primo motivo di ricorso la Logistica lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato la L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, comma 8.

Espone, al riguardo, che il recesso del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi, previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8, produce effetti immediatamente – e cioè dal momento in cui il conduttore manifesta validamente la volontà di recedere – soltanto se il locatore non vi si opponga.

Quando, invece, il locatore contesti la sussistenza o la fondatezza dei motivi adotti a sostegno del recesso, quest’ultimo produrrebbe effetti non già immediatamente, ma soltanto quando con sentenza sia accertata la sussistenza delle ragioni giustificatrici.

Nella specie, poichè la locatrice contestò la sussistenza dei gravi motivi di recesso, il recesso non si perfezionato e l’Agenzia era di conseguenza tenuta al pagamento dei canoni.

1.2. Il motivo è manifestamente infondato.

Il recesso dal contratto è l’atto col quale uno dei contraenti si scioglie unilateralmente dal vincolo negoziale.

Esso non costituisce un istituto dai caratteri unitari. Talora è previsto dalla legge quale mera facoltà (ad esempio, negli artt. 24, 768 septies, 1671 e 1750 c.c.); talaltra è concepito come una misura di reazione ad errori di fatto (ad esempio, negli artt. 1538, 1539 e 1893 c.c.); in altri casi ancora è concepito come uno strumento di salvaguardia del sinallagma contrattuale contro il rischio di vizi sopravvenuti (è il caso dell’art. 1613 c.c., art. 1614 c.c., comma 2, art. 1897 c.c.).

In quest’ultima categoria rientra l’istituto previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, il cui scopo è evitare il rischio che il conduttore si trovi costretto ad onorare un contratto che, senza propria colpa, sia divenuto per lui inutile. In quanto finalizzato a rimediare ad un vizio sopravvenuto del sinallagma contrattuale, il recesso ha effetto immediato e provoca lo scioglimento del contratto alla scadenza del semestre di legge: al pari, ad esempio, della scadenza del termine essenziale, dell’avverarsi della clausola risolutiva espressa o dell’inutile spirare del termine fissato con la diffida ad adempiere. L’efficacia del recesso non richiede dunque alcuna pronuncia giudiziale costitutiva, ne sia o meno contestata la legittimità da parte del locatore. Il contratto di locazione dunque si scioglierà ope legis una volta decorso il semestre previsto dalla legge, per il solo fatto che la dichiarazione di recesso sia pervenuta al domicilio del locatore, secondo la regola generale di cui all’art. 1334 c.c..

L’eventuale contestazione del locatore circa l’esistenza o la rilevanza dei “giusti motivi” invocati dal conduttore a fondamento del diritto di recesso non introduce una azione costitutiva finalizzata ad una sentenza che dichiari sciolto il recedente dal contratto, ma introduce una mera azione di accertamento, il cui scopo è stabilire se esistessero al momento del recesso i giusti motivi invocati dal conduttore (così come già ritenuto, tra le altre, da Sez. 3, Sentenza n. 16110 del 09/07/2009, Rv. 608801, e da Sez. 3, Sentenza n. 2070 del 20/02/1993, Rv. 481012, in motivazione).

1.3. Corretta, pertanto, è stata la statuizione del giudice di merito il quale, accertata la sussistenza dei giusti motivi invocati dalla conduttrice, ha ritenuto risolto il contratto con decorrenza dalla scadenza del sesto mese successivo alla manifestazione della volontà di recesso, reputando irrilevante al fine del differimento degli effetti del recesso l’opposizione della società locatrice.

2.- Il secondo motivo di ricorso.

2.1. Col secondo motivo di ricorso la Logistica lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3. Si assumono violati gli artt. 1216, 1220, 1362, 1363, 1373, 1591 e 1592 c.c.; nonchè la L. n. 392 del 1978, art. 27.

Espone la ricorrente, al riguardo, che anche a volere ritenere legittimo il recesso dell’Agenzia dal contratto di locazione, comunque la locatrice Logistica aveva legittimamente rifiutato la riconsegna del bene, per due motivi:

(a) sia perchè il contratto di locazione prevedeva, all’art. 7, comma 2, che la riconsegna dell’immobile avrebbe avuto effetto liberatorio per il conduttore solo se preceduta da una constatazione congiunta dell’esistenza o meno di danni all’immobile; in assenza di tale constatazione congiunta, pertanto, l’offerta dell’Agenzia di riprendere n consegna l’immobile non poteva produrre alcun effetto;

(b) sia perchè l’esistenza di danni agli immobili, causati dalla conduttrice e che questa si era obbligata ad eliminare, rendeva impossibile la restituzione dell’immobile sino a quando i suddetti danni non fossero stati riparati.

Di conseguenza, essendo legittimo il rifiuto di riconsegna da parte della Logistica, perdurava a carico della Agenzia l’obbligo di pagamento del canone, ai sensi dell’art. 1591 c.c..

2.2. Il motivo è inammissibile, per due indipendenti ragioni.

2.2.1. La prima ragione è la sua novità.

Secondo la prospettazione della Lo., il giudice di merito avrebbe errato nel ritenere l’Agenzia liberata dal proprio obbligo di restituzione dell’immobile, nonostante sia per contratto, sia per espressa convenzione tra le parti, la società proprietaria non fosse tenuta ad accettarne la riconsegna.

Questa allegazione è finalizzata a sostenere l’assunto che, essendo stato legittimo il rifiuto della locatrice di ricevere la restituzione dell’immobile, la conduttrice era in mora nella riconsegna, e di conseguenza obbligata al pagamento dell’indennità di occupazione di cui all’art. 1591 c.c..

Il presente giudizio, tuttavia, ha ad oggetto una opposizione a decreto ingiuntivo.

Nel ricorso monitorio introduttivo della presente procedura, per quanto riferito nella sentenza impugnata, la Lo. chiese la condanna della Agenzia al pagamento di Euro 250.970,63 a titolo di “canoni insoluti”. Deve dunque ritenersi che la domanda introduttiva formulata dalla Lo. sia stata una domanda di esatto adempimento del contratto.

Or bene, la domanda di pagamento del canone di locazione dovuto per effetto d’un contratto valido ed efficace ha presupposti e contenuto diversi da quella di pagamento dell’indennità di occupazione prevista dal’art. 1591 c.c..

La prima si fonda sull’esistenza d’un contratto produttivo di effetti, la seconda presuppone per contro che il contratto di locazione abbia cessato di produrre i propri effetti, e che il conduttore sia in mora nell’adempimento dell’obbligazione restitutoria.

Ne consegue che, proposta una domanda di adempimento dell’obbligo di pagamento del canone di locazione, costituisce inammissibile mutamento della domanda la richiesta di condanna del convenuto al pagamento dell’indennità di occupazione, di cui all’art. 1591 c.c., (come già ritenuto, sia pure in fattispecie diversa, da Sez. 3, Sentenza n. 6468 del 19/03/2007, Rv. 596822).

Nè, per la stessa ragione, era consentito alla Lo., dopo avere domandato col ricorso introduttivo il pagamento del canone sul presupposto dell’efficacia del contratto, formulare con la comparsa di costituzione e risposta nel giudizio di opposizione al decreto una domanda subordinata di condanna dell’opponente al pagamento dell’indennità di occupazione, perchè in tal modo si è introdotto nel giudizio di opposizione un thema decidendum ulteriore rispetto alla domanda proposta col decreto ingiuntivo. Deve solo aggiungersi come nulla rilevi la circostanza che la Lo., nel ricorso per cassazione, abbia allegato di avere domandato il decreto ingiuntivo per il pagamento del “corrispettivo per l’occupazione” dell’immobile (così il ricorso, pag. 1).

Infatti, di fronte alla chiara indicazione contenuta nella sentenza impugnata secondo cui il ricorso per decreto ingiuntivo aveva ad oggetto il pagamento di “canoni insoluti”, sarebbe stato onere della Lo., in ossequio al principio di autosufficienza del ricorso, spiegare in quale atto ed in quali termini avesse invece formulato, sin dal ricorso introduttivo del rito monitorio, la domanda di pagamento dell’indennità di occupazione ed il fatto costitutivo di essa, ovvero il mancato accertamento dello stato dell’immobile nel contraddittorio delle parti, secondo la previsione contrattuale.

2.2.2. La seconda ragione di inammissibilità del secondo motivo di ricorso è il vizio di sussunzione del motivo di ricorso nell’ipotesi di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Nella specie, infatti, questa è stata la dialettica processuale:

(a) la Lo. ha invocato, nel giudizio di appello, l’inefficacia delle offerte di riconsegna dell’immobile compiute dall’Agenzia;

(b) nella sentenza qui impugnata, la Corte d’appello di Roma ha ritenuto che rispetto all’offerta di riconsegna dell’immobile non sussistesse “alcun motivo di rifiuto da parte della locatrice”, totalmente pretermettendo di esaminare sia la questione della conformità dell’offerta alle previsioni dell’art. 7, comma 2, del contratto di locazione, sia la questione dell’assunzione da parte dell’Agenzia dell’obbligo di riparazione dei danni, con conseguente prosecuzione della detenzione dell’immobile da parte dell’amministrazione erariale;

(c) la Lo., col secondo motivo di ricorso, ha lamentato che la Corte d’appello abbia “totalmente ignorato” tali questioni (Il concetto è ribadito a p. 18 della memoria ex art. 378 c.p.c., ove si soggiunge che “il tema è del tutto sfuggito alla Corte d’appello”).

Secondo la stessa prospettazione della ricorrente, pertanto, la sentenza d’appello si sarebbe dovuta impugnare ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 4, per omesso esame d’una eccezione, e non ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, per violazione di legge.

Prova ne sia che nessuna delle norme la cui violazione è lamentata dalla ricorrente a pag. 22 del ricorso veniva in rilievo nel caso in esame:

(-) non quelle sull’offerta di riconsegna dell’immobile (artt. 1216 e 1220 c.c.), perchè l’eccezione formulata dalla Lo. riguardava la conformità dell’offerta alle previsioni contrattuali, non alle previsioni legali;

(-) non quelle sull’interpretazione dei contratti (artt. 1363 e 1373 c.c.), giacchè nel presente giudizio mai è stato in discussione il senso da attribuire alle clausole negoziali;

(-) non quelle sulla locazione (artt. 1591 e 1592 c.c.; L. n. 392 del 1978, art. 27), perchè non da queste norme dipendeva la valutazione in iure della legittimità del rifiuto opposto dalla Lo. alla riconsegna dell’immobile.

3.- Il terzo motivo di ricorso.

3.1. Col terzo motivo di ricorso la Lo. sostiene che la sentenza impugnata sarebbe incorsa in un vizio di motivazione, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5.

Col motivo in esame la Lo. torna a dolersi dell’omesso esame, da parte della Corte d’appello, delle eccezioni illustrate supra, p.2.1, e volte a dimostrare la legittimità del rifiuto da parte della locatrice della riconsegna dell’immobile; questa volta tuttavia la censura è prospettata sotto il profilo dell’omesso esame d’un fatto decisivo, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5.

3.2. Anche questo motivo di ricorso è inammissibile, per l’identica ragione già esposta al paragrafo 2.2.2..

4.- Il quarto motivo di ricorso.

4.1. Col quarto motivo di ricorso la Lo. lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Si assumono violati la L. n. 392 del 1978, art. 27, comma 8; il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 22; il D.L. 2 luglio 2007, n. 81, art. 7, comma 2; la L. 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 507; la L. 24 dicembre 2007 n. 244, art. 3, comma 165 (Deve ritenersi mero lapsus calami l’indicazione, nel ricorso, della L. “24 dicembre 2003” senza ulteriori precisazioni); la Circolare Agenzia delle Entrate n. 74749 del 4.5.2007; l’art. 1 preleggi.

Lamenta, al riguardo, che la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto che le norme promulgate nel 2006 e nel 2007 avessero avuto l’effetto di ridurre le risorse finanziarie dell’Agenzia, e di conseguenza costituissero “gravi motivi” giustificativi del recesso del conduttore, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27. Ciò in quanto:

-) le suddette norme sui tagli non erano state in alcun modo specificate in sede di attuazione, e dunque non indicavano su quali voci di spesa avrebbero inciso;

-) il Documento Programmatico per il 2007 interpretò il decreto Bersani nel senso che i tagli non potevano colpire le obbligazioni contrattuali già sorte;

-) i tagli introdotti a dicembre 2006 vennero reintegrati a luglio dell’anno dopo (D.L. n. 81 del 2007; D.M. 2 luglio 2007; D.M. 27 dicembre 2007); e per effetto di tali ulteriori norme il bilancio dell’Agenzia venne addirittura ad aumentare;

-) era stata la stessa Agenzia, con propria circolare 4.5.2007 a precisare che i tagli introdotti dal D.L. n. 223 del 2006, non dovessero riguardare i costi per gli immobili ad uso ufficio.

4.2. Il motivo è infondato.

Il giudice di merito, nel caso di specie, non ha violato alcuna delle norme indicate dalla ricorrente, per la semplice ragione che di esse non era tenuto a fare alcuna applicazione diretta.

La questione che la Corte d’appello era chiamata a decidere, infatti, era una questione unicamente in fatto, e cioè se ricorressero o no i “gravi motivi” L. n. 392 del 1978, ex art. 27, e se lo jus superveniens rappresentato da una legge che riduca il budget della pubblica amministrazione possa rientrare in quei “gravi motivi”.

Nella specie la Corte d’appello ha ritenuto di sì, perchè dopo l’inizio della locazione una legge aveva imposto all’Agenzia di ridurre del 20% le spese correnti: e questa è una valutazione di fatto, come tale sottratta alla possibilità di riesame da parte della Corte di cassazione.

Non sussiste, dunque, alcuna violazione delle plurime norme invocate a p. 26, par. IV, dalla società ricorrente.

4.2.1. Non è stato violato, innanzitutto, la L. n. 392 del 1978, art. 27, perchè è pacifico e risalente l’orientamento di questa Corte secondo cui i “gravi motivi” di recesso di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, possono essere rappresentati anche da sfavorevoli situazioni economiche sopravvenute al contratto ed indipendenti dalla volontà del conduttore (ex plurimis, Sez. 3, Sentenza n. 9443 del 21/04/2010, Rv. 612514; Sez. 3, Sentenza n. 17416 del 08/08/2007, Rv.599167; Sez. 3, Sentenza n. 9023 del 30/04/2005, Rv. 581447).

4.2.2. Nemmeno è stato violato il complesso delle norme di contenimento della spesa richiamato dalla società Lo.

Tali norme sono essenzialmente due:  (a) il D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 22, comma 2, (convertito, con modificazioni, nella L. 4 agosto 2006, n. 248, recante “Disposizioni urgenti per il rilancio economico e sociale, per il contenimento e la razionalizzazione della spesa pubblica, nonchè interventi in materia di entrate e di contrasto all’evasione fiscale”, c.d. “decreto Bersani”, e come tale d’ora innanzi indicato);(b) la L. 27 dicembre 2006, n. 296, art. 1, comma 507, (recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato”, c.d. “legge Finanziaria”, e come tale d’ora innanzi indicata).

4.2.3. La prima di tali norme in ordine di tempo (art. 1, comma 507, legge Finanziaria per il 2007), stabiliva che per gli esercizi 2007, 2008 e 2009, sarebbe stata “accantonata e resa indisponibile” una quota delle somme messe a disposizione dallo Stato alle pubbliche amministrazioni, di importo pari 4,5 miliardi di Euro per il 2007, 5 miliardi per il 2008 e 4,9 miliardi per il 2009.

La seconda delle norme sopra ricordate (art. 22, comma 2, “decreto Bersani”) prevedeva invece che le voci di spesa “per consumi intermedi dei bilanci di enti ed organismi pubblici non territoriali”, nel triennio 2007-2009, non avrebbero dovuto superare l’80% di quelle iniziali dell’anno 2006. I fondi così risparmiati dovevano essere accantonati dalle singole amministrazioni e versati allo Stato.

4.3. Ora, secondo la società ricorrente, tali norme non costituivano “gravi motivi” di recesso dell’Agenzia delle Entrate dal contratto di locazione stipulato con la Lo., per vari motivi:

(a) perchè l’art. 22, comma 2, del decreto Bersani era stato successivamente abrogato;

(b) perchè le norme di spesa non prevedevano espressamente alcuna riduzione in danno del Ministero delle Finanze;

(c) perchè il “Documento Programmatico” per l’anno 2007 escludeva dai tagli le obbligazioni contrattuali sorte prima dell’introduzione del D.L. n. 223 del 2006;

(d) perchè i tagli disposti dalla legge Finanziaria 2007 erano stati reintegrati da provvedimenti normativi successivi;

(e) perchè il Direttore dell’Agenzia nel 2007 aveva diramato una Circolare con la quale disponeva che gli accantonamenti importi dalla legge Finanziaria non avrebbero dovuto riguardare le spese per immobili ad uso ufficio.

4.4. Tutte e cinque le allegazioni appena riassunte sono infondate.

4.4.1. Per quanto concerne l’abrogazione dell’art. 22, comma 2, del “decreto Bersani”, essa è stata disposta dalla L. 24 dicembre 2007, n. 244, art. 2, comma 625; e dunque successivamente sia al momento in cui l’Agenzia ha manifestato la volontà di recedere dal contratto di locazione (con lettera ricevuta dalla Lo. il 3.4.2007), sia al momento in cui il recesso, decorso il semestre di legge, ha acquisito efficacia (3.10.2007).

4.4.2. Per quanto concerne la mancanza, all’epoca del recesso, di norme attuative delle leggi di riduzione della spesa, tale circostanza è irrilevante. L’esistenza dei “gravi motivi” di recesso di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, infatti, deve essere valutata in potenza, non in atto. E’ l’astratta idoneità del jus superveniens a rendere non più sostenibile per il conduttore l’onere della locazione a giustificare il recesso, e non l’effettivo impoverimento del conduttore.

Tale conclusione si fonda su due rilievi.

Il primo è l’argomento logico ab absurdo: se così non fosse, infatti, si perverrebbe all’assurda conseguenza di negare al conduttore che sia un imprenditore commerciale, al cospetto di una grave ed imprevista crisi del suo settore, la facoltà di esercitare il recesso sino a quando non venga a trovarsi in stato di decozione: con ciò frustrandosi lo scopo della norma, che è quello di prevenire la crisi del conduttore.

Il secondo è che nel caso di specie il conduttore aveva la qualità di pubblica amministrazione. In quanto tale, essa è titolare del potere di adottare discrezionalmente i provvedimenti ritenuti più opportuni per la cura dell’interesse pubblico, e tale potere non è sindacabile dal giudice ordinario. Pertanto, una volta stabilito che all’epoca del recesso esistevano due norme che imponevano tagli di spesa (decreto Bersani e legge Finanziaria), tanto bastava al giudice di merito per ritenere sussistenti i gravi motivi di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27, perchè la sola esistenza di quelle norme imponeva alle amministrazioni interessate l’onere di attivarsi per contrarre le uscite.

4.4.3. Le considerazioni appena svolte sulla onerosità anche solo potenziale del jus superveniens e sulla insindacabilità da parte del giudice ordinario delle scelte discrezionali della pubblica amministrazione rendono altresì irrilevanti le altre circostanze di fatto invocate dalla ricorrente per sostenere l’erroneità della valutazione compiuta dal giudice di merito: e cioè l’adozione di atti interni da parte della Agenzia con la quale si escludeva dai tagli la spesa per locazioni di immobili, e l’emanazione di provvedimenti normativi (D.L. 2 luglio 2007, n. 81) e regolamentari (D.M. 27 dicembre 2007; D.M. 2 luglio 2007) di stanziamento di somme in favore dell’amministrazione finanziaria. E va da sè che, una volta affermata in iure la regola secondo cui l’idoneità astratta d’una norma a rendere intollerabilmente oneroso il contratto di locazione è di per sè sufficiente a giustificare il recesso del conduttore, diventa questione di merito, sottratta al controllo di questa Corte, stabilire se nel caso specifico il jus superveniens abbia effettivamente pregiudicato la posizione del conduttore.

5.- Il quinto motivo di ricorso.

5.1. Col quinto motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato l’art. 11 preleggi.

Espone, al riguardo, che il decreto Bersani e la legge Finanziaria 2007, in virtù del generale principio di irretroattività della legge di cui all’art. 11 preleggi, non potevano riverberare effetti sui contratti conclusi prima della loro promulgazione. Invoca, al riguardo, la giurisprudenza di questa Corte relativa alla ritenuta irretroattività delle norme sulla impignorabilità dei crediti della pubblica amministrazione.

Il giudice di merito, pertanto, ritenendo le norme suddette idonee a legittimare il recesso della Agenzia, avrebbe violato l’art. 11 preleggi.

5.2. Il motivo è infondato in modo manifesto, per due ragioni.

La prima è che il “decreto Bersani” e la legge Finanziaria 2006 non sono state norme applicate dalla Corte d’appello. Sono soltanto norme che hanno costituito il presupposto fattuale del recesso per giusti motivi. Esse sono venute in rilievo nel presente giudizio per la loro esistenza oggettiva, non per la loro efficacia precettiva. Fuori luogo, dunque, era discutere della loro “retroattività”.

La seconda ragione di manifesta infondatezza del motivo in esame è che a seguire il ragionamento della ricorrente si perverrebbe all’assurdo che mai il jus superveniens potrebbe legittimare il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi L. n. 392 del 1978, ex art. 27, perchè per definizione successivo alla stipula del contratto. E l’assurdità della conclusione svela da sè l’assurdità della premessa.

6.- Il sesto motivo di ricorso.

6.1. Col sesto motivo di ricorso la ricorrente lamenta che la sentenza impugnata sarebbe affetta dal vizio di violazione di legge di cui all’art. 360 c.p.c., n. 3. Si assume violato il D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, art. 19. Espone, al riguardo, che in primo grado l’Agenzia, soccombente, era stata condannata a rifonderle le spese legali, maggiorate dell’IVA. L’Agenzia si era doluta di tale statuizione, sostenendo che essendo la Lo. una persona giuridica “porta in detrazione l’IVA corrisposta al procuratore” (così riferisce la sentenza d’appello).

La Corte d’appello, avendo accolto nel merito l’appello dell’Agenzia, ha dichiarato il motivo d’appello sulle spese nello stesso tempo sia assorbito che fondato. Tale decisione sarebbe per l’odierna ricorrente contraddittoria e comunque irrispettoso del D.P.R. n. 633 del 1972, art. 19.

6.2. Questa Corte fatica a comprendere quale sia il senso della doglianza proposta dalla Lo. col sesto motivo di ricorso, e quale l’interesse che lo sottende. Infatti l’Agenzia, risultata vittoriosa in esito al giudizio d’appello, non doveva pagare alcunchè alla Logistica a titolo di spese di lite, e diveniva dunque irrilevante qualsiasi discussione sulla computabilità dell’IVA sulle spese legali. Il motivo va dunque dichiarato inammissibile per totale inintelligibilità.

7.- Le questioni sollevate dalla Lo. con la memoria ex art. 378 c.p.c..

7.1. Con la memoria depositata ai sensi dell’art. 378 c.p.c., la Lo. ha sollevato due ulteriori questioni: (a) l’inefficacia del recesso L. n. 392 del 1978, ex art. 27, per avere l’Agenzia, al momento del recesso, già esercitato la “disdetta” del contratto; (b) la conformità a costituzione dell’art. 22 del “decreto Bersani” e dell’art. 1, comma 507, della legge Finanziaria 2007.

7.2. Con la prima di tali questioni la Lo. espone che l’Agenzia, sin dal 2004, aveva manifestato la volontà di evitare il rinnovo automatico del contratto di locazione (c.d. “disdetta”). La disdetta del contratto compiuta nel 2004, secondo la ricorrente, avrebbe precluso alla Agenzia la facoltà di avvalersi del recesso per gravi motivi previsto dalla L. n. 392 del 1978, art. 27.

La doglianza, ammissibile in questa sede perchè involgente una quaestio iuris, è infondata.

Il contratto rispetto al quale il conduttore abbia manifestato la volontà di escludere il rinnovo automatico è un contratto valido ed efficace. In quanto tale, rispetto ad esso è perfettamente concepibile il sopravvenire di un vizio del sinallagma: inadempimento, impossibilità sopravvenuta, eccessiva onerosità (nel cui genus rientrano i “gravi motivi” di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 27).

La circostanza, quindi, che il conduttore abbia manifestato l’intento di non volere rinnovare la locazione non incide in alcun modo sul suo diritto di recedere dal contratto, ove si manifestino prima della scadenza i presupposti per l’applicabilità dell’art. 27, L. cit..

7.3. La Lo. ha poi, con la memoria ex art. 378 c.p.c., chiesto a questa Corte di sollevare questione di legittimità costituzionale dell’art. 22, comma 2, del “decreto Bersani”, e dell’art. 1, comma 507, della legge Finanziaria 2007.

Tali norme sono ritenute rilevanti ai fini del presente giudizio perchè da esse dipende la legittimità del recesso dell’Agenzia dal contratto. Nel merito, esse sono sospettate dalla Lo. di conflitto con gli artt. 3 (sia sotto il profilo della ragionevolezza, sia sotto quello dell’uguaglianza), 41, 42 e 97 Cost..

Le suddette norme, infatti, secondo la ricorrente: (a) inciderebbero sui contratti di locazione alterando l’equilibrio delle parti a svantaggio del proprietario; (b) attribuirebbero alla p.a. il potere arbitrario di decidere in totale libertà quali spese tagliare e quali no, violando il principio di legalità dell’agire amministrativo; (c) divaricherebbero in modo irrazionale la condizione di chi abbia locato immobili alla pubblica amministrazione, rispetto a quella di chi abbia locato immobili a privati; (d) inciderebbero irragionevolmente su contratti stipulati prima della loro entrata in vigore.

7.4. La questione di legittimità costituzionale prospettata dalla Lo. è inammissibile, per difetto del requisito di rilevanza.

L’art. 22 del decreto Bersani e l’art. 1 della legge Finanziaria del 2005 non sono le norme fondative del diritto di recesso dell’Agenzia dal contratto di locazione.

Tale norma, come accennato, è la L. n. 392 del 1978, art. 27, ed è di questa norma che il giudice di merito ha fatto applicazione per risolvere la controversia.

Le norme delle quali la ricorrente sospetta l’illegittimità costituzionale hanno costituito, nel presente giudizio, non già la fattispecie astratta dalla quale sono derivati gli effetti contrattuali, ma il mero presupposto di fatto ritenuto dal giudice idoneo ad integrare i “gravi motivi” di recesso.

Il recesso del conduttore dal contratto di locazione non è infatti una conseguenza ineludibile delle norme di cui si discorre. Se esse potessero o non potessero costituire un giusto motivo di recesso era una circostanza in facto, che spettava al giudice accertare caso per caso. In teoria, quelle norme avrebbero potuto costituire un giusto motivo per recedere da alcuni contratti, ma non da altri, secondo una valutazione riservata al giudice di merito.

E’ certo ben possibile che dalle norme sui tagli di spesa qui in esame possano derivare le gravi conseguenze paventate dalla ricorrente e riassunte al p.7.2: tuttavia tali conseguenze sarebbero un inconveniente di fatto, non un effetto giuridico certo ed inevitabile.

La prospettata questione di legittimità costituzionale è dunque irrilevante nel presente giudizio, perchè le norme sospettate vengono qui in rilievo quali presupposti di fatto della decisione, e non quali precetti normativi.

8.- Il ricorso incidentale condizionato dell’Agenzia.

8.1. Il ricorso incidentale condizionato dell’Agenzia resta assorbito dal rigetto del ricorso principale.

9.- Le spese.

Le spese del giudizio di legittimità vanno poste a carico della ricorrente, ai sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 1.

Poichè il ricorso è stato integralmente rigettato, sussistono i presupposti previsti dal D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, per il versamento da parte della ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

la Corte di cassazione:

-) rigetta il ricorso;

-) condanna la Lo s.r.l. alla rifusione in favore dell’Agenzia delle Entrate delle spese del presente grado di giudizio, che si liquidano nella somma di Euro 8.500, di cui 200 per spese vive, oltre I.V.A. ed accessori di legge;

-) da atto che sussistono i presupposti previsti dal D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, per il versamento da parte della ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, il 4 dicembre 2014.

Depositato in Cancelleria il 7 aprile 2015

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